“Əmlak bazarında hüquqi təhlükəsizlik yalnız alıcı və satıcının şəxsi marağı deyil, həm də iqtisadi və ictimai əhəmiyyət daşıyan məsələdir.
Təəssüf ki, daşınmaz əmlak bazarında hüquqi savadsızlıqdan, sənədlərin lazımi qaydada yoxlanılmamasından və insanların etibarından sui-istifadə edən şəxslərə rast gəlinir”.
Bu fikirləri Gununsesi.info-ya açıqlamasında əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli deyib.
Ekspertin fikrincə, daşınmaz əmlak əməliyyatlarında yol verilən ən böyük yanlışlıqlardan biri yalnız əmlakın qiymətinə, yerləşməsinə və fiziki vəziyyətinə diqqət yetirilməsidir:
“Halbuki əmlakın divarları, təmiri və yerləşdiyi ərazi qədər onun hüquqi vəziyyəti də vacibdir.
Unutmaq olmaz ki, bir əmlakın fiziki mövcudluğu onun hüquqi baxımdan problemsiz olması demək deyil.
Alıcı bilməlidir ki, əldə etdiyi mənzil gələcəkdə məhkəmə mübahisəsinin, mülkiyyət iddiasının, ipoteka öhdəliyinin və ya digər hüquqi məhdudiyyətlərin predmeti ola bilər. Bu baxımdan, əmlak alqı-satqısı zamanı bir neçə əsas riskə xüsusi diqqət yetirilməlidir.
Birinci – eyni əmlakın bir neçə şəxsə satılması.
Bu, alıcı üçün ciddi maliyyə təhlükəsi yaradan hallardan biridir. Bəzi şəxslər eyni mənzillə bağlı bir neçə şəxslə ilkin razılaşma bağlayır, onlardan beh və ya avans alır, lakin sonradan üzərlərinə götürdükləri öhdəlikləri yerinə yetirmirlər.
İkinci – saxta sənədlər və mülkiyyət səlahiyyətinin olmaması.
Bəzən özünü mülkiyyətçi kimi təqdim edən şəxs əslində əmlakın sahibi olmur. Digər hallarda isə etibarnamənin qüvvədən düşməsi, səlahiyyətlərin məhdud olması və ya nümayəndənin ona verilmiş səlahiyyətləri aşması riski mövcuddur.
Üçüncü – ipoteka, həbs və digər yüklülüklərin gizlədilməsi.
Alıcıya əmlakın heç bir məhdudiyyətinin olmadığı bildirilsə də, əslində onun üzərində ipoteka, məhkəmə həbsı, sərəncam qadağası və ya digər hüquqi məhdudiyyətlər ola bilər.
Dördüncü – tikintisi başa çatmamış binalarda satış riskləri.
Xüsusilə çıxarışı olmayan, tikinti sənədləri və torpaq üzərində hüquqları aydın olmayan layihələrdə alıcılar ciddi risklərlə üzləşə bilərlər. Eyni mənzilin bir neçə şəxsə vəd edilməsi, tikinti şirkətinin üzərinə götürdüyü öhdəlikləri yerinə yetirməməsi və layihənin hüquqi əsaslarının problemli olması bu risklər sırasındadır.
Beşinci – ailə üzvlərinin və digər payçıların hüquqlarının pozulması.
Əmlakın nikah dövründə əldə edilməsi, paylı mülkiyyət, vərəsəlik və yetkinlik yaşına çatmayan şəxslərin hüquqları nəzərə alınmadıqda sonradan ciddi məhkəmə mübahisələri yarana bilər.
Sadalanan halların hər biri alqı-satqının etibarlılığına və alıcının mülkiyyət hüququnun qorunmasına təsir göstərə bilər.
Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə əsasən, daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlar zamanı aşağıdakı məsələlər xüsusi diqqətlə araşdırılmalıdır:
Mülkiyyət hüququ: Əmlakın dövlət reyestrində kimin adına qeydiyyata alındığı müəyyən edilməlidir.
Daşınmaz əmlakın çıxarışı: Çıxarışda göstərilən məlumatlar əmlakın faktiki ünvanı, sahəsi və digər texniki göstəriciləri ilə müqayisə edilməlidir.
Yüklülüklər və məhdudiyyətlər: Əmlak üzərində ipoteka, həbs, sərəncam qadağası və digər məhdudiyyətlərin olub-olmaması yoxlanılmalıdır.
Ailə hüququ ilə bağlı razılıqlar: Qanunla tələb olunan hallarda ər və ya arvadın notariat qaydasında təsdiqlənmiş razılığı alınmalıdır.
Etibarnamə: Əmlak nümayəndə vasitəsilə satılırsa, etibarnamənin həqiqiliyi, qüvvədə olması və nümayəndənin səlahiyyət dairəsi araşdırılmalıdır.
Üçüncü şəxslərin hüquqları: Əmlak üzərində pay hüququ, vərəsəlik mübahisəsi, istifadə hüququ və digər şəxslərin qanuni maraqları nəzərə alınmalıdır”.
Ekspert xüsusi olaraq qeyd edib ki, çıxarış mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatını təsdiqləyən əsas sənəddir. Lakin onun mövcudluğu bütün mümkün hüquqi risklərin avtomatik aradan qalxması demək deyil:
“Məsələn, əmlakla bağlı məhkəmə mübahisəsi mövcud ola, əvvəlki əqdin etibarsızlığı ilə bağlı iddia qaldırıla, vərəsəlik və paylı mülkiyyət məsələləri mübahisəli ola bilər. Həmçinin əmlakın əldə edilməsi zamanı üçüncü şəxslərin hüquqları pozulmuş və ya faktiki tikinti və texniki vəziyyət sənədlərdə göstərilən məlumatlardan fərqlənmiş ola bilər.
Bu səbəbdən hüquqi yoxlama yalnız çıxarışın təqdim olunması ilə yekunlaşmamalıdır. Peşəkar yanaşma əmlakın hüquqi tarixçəsinin, mülkiyyətin əldə edilmə əsaslarının və mövcud məhdudiyyətlərin də araşdırılmasını tələb edir.
Alıcılara beş əsas prinsipə əməl etməyi tövsiyə edərdim:
Birinci – tələsməyin. Satıcının yaratdığı süni təcililik və ya “bu gün almazsanız, sabah başqasına satılacaq” kimi təzyiqlər hüquqi yoxlamadan imtina üçün əsas olmamalıdır.
İkinci – müstəqil hüquqi yoxlama aparın. Əmlakın sənədlərini yalnız vasitəçinin və ya satıcının təqdim etdiyi məlumatlar əsasında qiymətləndirməyin.
Üçüncü – ödənişləri rəsmiləşdirin. Hər bir maliyyə əməliyyatının hüquqi və maliyyə sübutu olmalıdır.
Dördüncü – müqaviləni diqqətlə oxuyun. Müqavilədə yalnız qiymət və əmlakın təsviri deyil, tərəflərin hüquq və öhdəlikləri, məsuliyyəti, ödəniş qaydası və müqaviləyə xitam verilməsinin nəticələri də aydın göstərilməlidir.
Beşinci – mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsini nəzarətdə saxlayın. Notariat müqaviləsi bağlandıqdan sonra mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində alıcının adına qeydiyyata alınmasını təmin etmək lazımdır.
ASAN xidmətin daşınmaz əmlakın alqı-satqısı ilə bağlı rəsmi məlumatlarında da mülkiyyət sənədi, yüklülüklər barədə məlumat və qanunla tələb olunan razılıqlar əsas məsələlər kimi göstərilir.
Nəticə etibarilə, daşınmaz əmlak alqı-satqısında yalnız əmlakın görünüşünə və qiymətinə deyil, onun hüquqi vəziyyətinə də eyni dərəcədə diqqət yetirilməlidir. Əvvəlcədən aparılan hərtərəfli yoxlama alıcını gələcək maliyyə itkilərindən və uzunmüddətli hüquqi mübahisələrdən qoruya bilər”.
Şəbnəm
Gununesi.info
