“Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı insanların həyatında ən böyük maliyyə qərarlarından biridir. Bu prosesdə söhbət çox vaxt illərlə toplanmış vəsaitdən, ailənin maddi təhlükəsizliyindən və gələcək investisiyasından gedir. Buna görə də əmlak bazarında hüquqi təhlükəsizlik məsələsi yalnız alıcı və satıcının şəxsi marağı deyil, həm də iqtisadi və ictimai əhəmiyyət daşıyan məsələdir. Təəssüf ki, daşınmaz əmlak bazarında hüquqi savadsızlıqdan, sənədlərin düzgün yoxlanılmamasından və insanların etibarından sui-istifadə edən şəxslərə rast gəlinir”.
Bu fikirləri Gununsesi.info-ya açıqlamasında əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli deyib.
Onun fikrincə, daşınmaz əmlak əməliyyatlarında ən böyük yanlışlıq yalnız əmlakın qiymətinə, yerləşməsinə və fiziki vəziyyətinə diqqət yetirilməsidir:
“Halbuki əmlakın divarları, təmiri və yerləşdiyi ərazi qədər onun hüquqi statusu da vacibdir. Bir əmlakın fiziki mövcudluğu onun hüquqi baxımdan problemsiz olması demək deyil. Alıcı bilməlidir ki, aldığı mənzil gələcəkdə məhkəmə mübahisəsinin, mülkiyyət iddiasının, ipoteka öhdəliyinin və ya digər hüquqi məhdudiyyətlərin predmeti ola bilər. Əmlak alqı-satqısı zamanı bir neçə əsas risk istiqamətini xüsusi qeyd etmək lazımdır:
Birinci – eyni əmlakın bir neçə şəxsə satılması.
Bu, alıcı üçün ciddi maliyyə təhlükəsi yaradan hallardandır. Bəzi şəxslər eyni mənzilə dair müxtəlif şəxslərlə ilkin razılaşmalar bağlayır, beh və ya avans alır, lakin öhdəliklərini yerinə yetirmirlər.
İkinci – saxta sənədlər və saxta mülkiyyət səlahiyyəti.
Bəzən özünü mülkiyyətçi kimi təqdim edən şəxs əslində əmlakın sahibi olmur. Digər hallarda etibarnamənin qüvvədən düşməsi, səlahiyyətin məhdud olması və ya nümayəndənin verilmiş səlahiyyəti aşması riski mövcuddur.
Üçüncü – ipoteka, həbs və digər yüklülüklərin gizlədilməsi.
Alıcıya əmlakın tam sərbəst olduğu bildirilsə də, əslində onun üzərində ipoteka, məhkəmə həbsı, sərəncam qadağası və ya digər hüquqi məhdudiyyətlər mövcud ola bilər.
Dördüncü – tikintisi başa çatmamış binalarda satış riskləri.
Xüsusilə çıxarışı olmayan, tikinti sənədləri və torpaq üzərində hüquqları aydın olmayan layihələrdə alıcılar ciddi risklərlə üzləşə bilərlər. Eyni mənzilin bir neçə şəxsə vəd edilməsi, tikinti şirkətinin öhdəliklərini yerinə yetirməməsi və layihənin hüquqi əsaslarının problemli olması belə risklərə daxildir.
Beşinci – ailə üzvlərinin və digər payçıların hüquqlarının pozulması.
Əmlakın nikah dövründə əldə edilməsi, paylı mülkiyyət, vərəsəlik və yetkinlik yaşına çatmayan şəxslərin hüquqları nəzərə alınmadıqda sonradan ciddi məhkəmə mübahisələri yarana bilər”.
O qeyd edib ki, bu halların hər biri alqı-satqının etibarlılığına və alıcının mülkiyyət hüququnun müdafiəsinə təsir göstərə bilər:
“Azərbaycan Respublikasının qanunvericiliyinə əsasən, daşınmaz əmlakla bağlı əməliyyatlarda aşağıdakı məsələlər xüsusi diqqətlə araşdırılmalıdır:
Mülkiyyət hüququ: Əmlakın dövlət reyestrində kimin adına qeydiyyata alındığı müəyyən edilməlidir.
Daşınmaz əmlakın çıxarışı: Çıxarışdakı məlumatlarla faktiki əmlakın ünvanı, sahəsi və digər texniki göstəriciləri müqayisə edilməlidir.
Yüklülüklər və məhdudiyyətlər: İpoteka, həbs, sərəncam qadağası və digər məhdudiyyətlərin olub-olmaması yoxlanılmalıdır.
Ailə hüququ ilə bağlı razılıqlar: Qanunla tələb olunan hallarda ər və ya arvadın notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı alınmalıdır.
Etibarnamə: Əmlak nümayəndə vasitəsilə satılırsa, etibarnamənin həqiqiliyi, qüvvədə olması və nümayəndənin səlahiyyət dairəsi araşdırılmalıdır.
Üçüncü şəxslərin hüquqları: Əmlak üzərində pay hüququ, vərəsəlik mübahisəsi, istifadə hüququ və digər şəxslərin qanuni maraqları nəzərə alınmalıdır. Çıxarış mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatını təsdiqləyən əsas sənəddir. Lakin bu sənədin mövcudluğu bütün potensial hüquqi risklərin avtomatik olaraq aradan qalxması demək deyil.
Məsələn:
Əmlakla bağlı məhkəmə mübahisəsi mövcud ola bilər.
Əvvəlki əqdin etibarsızlığı ilə bağlı iddia qaldırıla bilər.
Vərəsəlik və paylı mülkiyyət məsələləri mübahisəli ola bilər.
Əmlakın əldə edilməsində üçüncü şəxslərin hüquqları pozulmuş ola bilər.
Faktiki tikinti və texniki vəziyyət sənədlərdə göstərilən məlumatlardan fərqlənə bilər.
Buna görə də hüquqi yoxlama yalnız çıxarışın təqdim olunması ilə yekunlaşmamalıdır.
Peşəkar yanaşma əmlakın hüquqi tarixçəsinin, mülkiyyətin əldə edilmə əsaslarının və mövcud məhdudiyyətlərin də araşdırılmasını tələb edir. Mən alıcılara beş əsas prinsipə əməl etməyi tövsiyə edərdim:
Birinci – tələsməyin. Satıcının yaratdığı süni təcililik və ya “bu gün almazsanız, sabah başqasına satılacaq” təzyiqi hüquqi yoxlamadan imtina üçün əsas olmamalıdır.
İkinci – müstəqil hüquqi ekspertiza aparın. Əmlakın sənədlərini yalnız vasitəçinin və ya satıcının təqdim etdiyi məlumatlarla qiymətləndirməyin.
Üçüncü – ödənişləri rəsmiləşdirin. Hər bir maliyyə əməliyyatının hüquqi və maliyyə sübutu olmalıdır.
Dördüncü – müqaviləni diqqətlə oxuyun. Müqavilədə yalnız qiymət və əmlakın təsviri deyil, tərəflərin hüquq və öhdəlikləri, məsuliyyəti, ödəniş qaydası və müqaviləyə xitam verilməsinin nəticələri də aydın göstərilməlidir.
Beşinci – mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsini nəzarətdə saxlayın. Notariat müqaviləsi bağlandıqdan sonra mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində alıcının adına qeydiyyata alınmasını təmin etmək lazımdır.
ASAN xidmətin daşınmaz əmlakın alqı-satqısı üzrə rəsmi xidmət məlumatlarında da mülkiyyət sənədi, yüklülüklər barədə məlumat və qanunla tələb olunan razılıqlar əsas məsələlər kimi göstərilir”.
