“Mənzil bazarının yaxın perspektivlərini qiymətləndirərkən Azərbaycanda, xüsusilə Bakı şəhərində, yaxın aylarda kəskin və ümumi qiymət ucuzlaşmasından daha çox, bahalaşmanın davam etməsi və artım tempinin mənzilin yerləşdiyi əraziyə, keyfiyyətinə və bazar seqmentinə görə fərqlənməsi ssenarisi nəzərə alınmalıdır. Bununla belə, bu, qiymətlərin bütün mənzillər üzrə eyni sürətlə artacağı anlamına gəlmir”.
Bunu Gununsesi.info-ya açıqlamasında əmlak məsəəəri ürə ekspert Fərid Cəfərli deyib:
“Qiymət artımını şərtləndirən əsas amillərdən biri tikinti xərcləridir. Torpaq sahələrinin qiyməti, tikinti materiallarının dəyəri, əməkhaqqı, mühəndis-kommunikasiya xərcləri və layihənin maliyyələşdirilməsi tikinti şirkətlərinin maya dəyərinə təsir göstərir. Maya dəyərinin yüksəlməsi yeni mənzillərin satış qiymətlərində də artım təzyiqi yarada bilər. Bununla yanaşı, tikinti şirkətlərinin qiymət siyasəti və bazarda rəqabətin səviyyəsi də mühüm əhəmiyyət daşıyır.
İkinci vacib amil tələb və təklif arasındakı münasibətdir. Bakı şəhərində iş, təhsil, səhiyyə və digər xidmətlərin cəmləşməsi mənzilə olan tələbi dəstəkləyən amillərdəndir. Əgər müəyyən ərazilərdə mənzilə tələb yeni təklifdən daha sürətlə artırsa, həmin ərazilərdə qiymətlərin yüksəlməsi mümkündür. Xüsusilə nəqliyyat əlçatanlığı, inkişaf etmiş infrastruktur, yaşayış komplekslərinin keyfiyyəti və sənədləşmə baxımından hüquqi şəffaflıq mənzilin bazar dəyərinə təsir göstərir.
Digər tərəfdən, qiymətlərin artımını məhdudlaşdıra biləcək amillər də var. Əhalinin gəlirləri mənzil qiymətləri ilə eyni sürətlə artmadıqda alıcılıq qabiliyyəti zəifləyir. Bu halda alıcılar daha kiçik sahəli, şəhərin kənar ərazilərində yerləşən və ya daha münasib qiymətə təklif olunan mənzillərə üstünlük verə bilərlər. İpoteka kreditlərinin şərtləri, ilkin ödəniş tələbi və kredit faizləri də bazardakı real tələbin həcminə birbaşa təsir edir.
Bəs yaxın aylarda ucuzlaşma mümkündürmü? Bəli, müəyyən mənzil seqmentlərində və ayrı-ayrı ərazilərdə qiymət endirimləri mümkündür. Xüsusilə satışını sürətləndirmək istəyən mülkiyyətçilər, likvidliyi aşağı olan mənzillərin sahibləri və satış planını dəyişən tikinti şirkətləri qiymətdə güzəştlərə gedə bilərlər. Lakin ayrı-ayrı mənzillərdə endirimlərin olması bütövlükdə daşınmaz əmlak bazarında ucuzlaşma tendensiyasının formalaşması demək deyil.
Mənim yanaşmama görə, yaxın dövr üçün üç mümkün ssenarini nəzərdən keçirmək lazımdır. Birinci ssenari qiymət artımının davam etməsidir. Bu, tələb yüksək qaldıqda, tikinti xərcləri artdıqda və yeni təklif məhdud olduqda mümkündür. İkinci ssenari artım tempinin zəifləməsidir. Alıcılıq qabiliyyətinin məhdudlaşması və alıcıların qiymətlərə daha həssas yanaşması bu prosesi sürətləndirə bilər. Üçüncü ssenari isə ayrı-ayrı ərazilərdə və mənzil kateqoriyalarında qiymət korreksiyasıdır. Bu, xüsusilə tələbə uyğun olmayan qiymətlə bazara çıxarılan obyektlərdə müşahidə oluna bilər.
Burada mühüm məqam ondan ibarətdir ki, mənzil bazarını yalnız elanlarda göstərilən qiymətlər əsasında qiymətləndirmək düzgün deyil. Elan qiyməti satıcının gözləntisidir, faktiki satış qiyməti isə alıcı ilə satıcının razılaşması nəticəsində formalaşır. Buna görə də bazarın real vəziyyətini müəyyən etmək üçün faktiki əməliyyatlar, satış müddəti, ipoteka kreditlərinin dinamikası, yeni mənzil təklifi və əhalinin gəlirləri birlikdə təhlil edilməlidir.
Nəticə etibarilə, yaxın aylarda Azərbaycanda bütün mənzillərin kəskin şəkildə ucuzlaşacağını söyləmək üçün əsaslı və kifayət qədər sübut yoxdur. Mövcud qiymətləndirmə göstəriciləri Bakı bazarında artım meylinin davam etdiyini göstərir. Bununla belə, artımın tempi zəifləyə, bazarın ayrı-ayrı seqmentlərində qiymətlər sabitləşə və müəyyən mənzillərdə endirimlər baş verə bilər.
Əsas məsələ qiymətlərin sadəcə artması və ya azalması deyil, mənzilin real bazar dəyəri ilə alıcının maliyyə imkanları arasındakı tarazlığın necə dəyişməsidir. Mənzil bazarının dayanıqlı inkişafı üçün qiymətlərin əhalinin gəlirləri ilə uzlaşması, maliyyələşmə imkanlarının əlçatanlığı və keyfiyyətli mənzil təklifinin artması mühüm əhəmiyyət daşıyır”.
Şəbnəm Rəhimova
