“Daşınmaz əmlak sahəsində ən vacib məsələlərdən biri əmlakın hüquqi statusunun düzgün müəyyən edilməsi və mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənədlərin hərtərəfli yoxlanılmasıdır. Peşəkar mütəxəssis üçün yalnız əmlakın fiziki vəziyyətini və bazar dəyərini bilmək kifayət deyil. Əmlakın kimə məxsus olması, hansı hüquqi əsasla əldə edilməsi, üzərində hər hansı məhdudiyyətin və ya yüklülüyün mövcudluğu da dəqiq araşdırılmalıdır”.
Gununsesi.info-ya danışan əmlak məsələləri üzrə ekspert Fərid Cəfərli mövzunu belə şərh edib:
“İlk növbədə, daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən əsas sənəd — dövlət reyestrindən çıxarışdır. Çıxarışda əmlakın hüquq sahibi, yerləşdiyi ünvan, sahəsi, təyinatı və qeydiyyata alınmış hüquqlar barədə məlumatlar əks olunur. Bununla yanaşı, sənədin mövcudluğu ilə kifayətlənmədən onun aktuallığı, reyestr məlumatlarının uyğunluğu və əmlak üzərində qeydiyyata alınmış məhdudiyyətlər də yoxlanılmalıdır.
İkinci mühüm məsələ mülkiyyət hüququnun yaranma əsasının araşdırılmasıdır. Əmlak alqı-satqı müqaviləsi, bağışlama müqaviləsi, vərəsəlik şəhadətnaməsi, məhkəmə qərarı və ya qanunvericilikdə nəzərdə tutulmuş digər hüquqi əsaslarla əldə edilə bilər. Bu sənədlər mülkiyyət hüququnun hansı əsasla yarandığını müəyyən etməyə imkan verir. Bununla belə, hüququn dövlət qeydiyyatına alınmasının tələb olunduğu hallarda müvafiq qeydiyyatın mövcudluğu ayrıca yoxlanılmalıdır.
Üçüncü mərhələdə əmlakın hüquqi cəhətdən sərbəst olub-olmaması araşdırılır. Buraya ipoteka, həbs, sərəncamvermə hüququna məhdudiyyətlər, digər qeydiyyata alınmış yüklülüklər və üçüncü şəxslərin hüquqları daxildir. Eyni zamanda, əmlakın nikah dövründə əldə edilməsi, paylı və ya birgə mülkiyyətdə olması, yetkinlik yaşına çatmayan şəxslərin hüquqlarına toxunması kimi hallar da əməliyyatın xüsusiyyətlərindən asılı olaraq nəzərə alınmalıdır”.
O qeyd edib ki, fərdi yaşayış evləri, mənzillər və torpaq sahələri üzrə sənədlərin yoxlanılması zamanı əmlakın faktiki vəziyyəti ilə hüquqi sənədlərdə göstərilən məlumatların uyğunluğu xüsusi əhəmiyyət daşıyır:
“Torpaq sahələrində təyinat, sərhədlər və istifadə hüququ; tikililərdə isə tikintinin və obyektin hüquqi statusu, tələb olunan hallarda müvafiq icazə və istismara qəbul sənədləri araşdırılmalıdır.
Əgər əmlak nümayəndə vasitəsilə satılırsa, etibarnamənin qüvvədə olması və nümayəndənin səlahiyyətlərinin əhatəsi yoxlanılmalıdır. Alqı-satqı mərhələsində isə tərəflərin şəxsiyyətini, sərəncam vermək səlahiyyətini, tələb olunan razılıqları və müqavilənin qanunvericiliyə uyğun rəsmiləşdirilməsini təmin etmək vacibdir.
Mənim yanaşmama görə, daşınmaz əmlak əməliyyatlarında əsas prinsip hüquqi risklərin əvvəlcədən müəyyən edilməsi və müştərinin maraqlarının qorunmasıdır. Hər hansı uyğunsuzluq aşkar edildikdə, məsələ aydınlaşdırılmadan əməliyyatın təhlükəsiz olduğu barədə nəticə vermək düzgün deyil. Zəruri hallarda məlumatlar səlahiyyətli dövlət orqanlarından dəqiqləşdirilməli və hüquqşünasın rəyi alınmalıdır.
Nəticə etibarilə, daşınmaz əmlakın hüquqi sənədlərinin düzgün yoxlanılması mülkiyyət hüququnun qorunmasına, mübahisələrin və maliyyə itkilərinin qarşısının alınmasına, həmçinin alıcı və satıcı arasında etibarlı münasibətlərin qurulmasına xidmət edir. Peşəkar mütəxəssisin əsas vəzifəsi yalnız əməliyyatı həyata keçirmək deyil, onun hüquqi baxımdan mümkün və risklərinin düzgün qiymətləndirilmiş olmasını təmin etməkdir”.
Şəbnəm Rəhimova
